Prosjekter innen eiendom kan ha varierende karakter og innebære forskjellige behov. De fleste eiendommer har noen vedlikeholdsprosjekter i løpet av året, mens enkelte eiendommer har ombygginger, større rehabiliteringer eller tilbygging. Disse prosjektene kan ha forskjellig omfang, risikofaktor og kompleksitet, avhengig av prosjektets karakter og hvilke bygningsdeler prosjektet omfatter.
Mange står i den oppfatning om at det gjelder forskjellige regler for profesjonelle eiendomsbesittere og for eksempel sameier eller borettslag, men realiteten er at disse aktørene må forholde seg til de samme reglene i markedet.
Mange prosjekt gjennomføres uten særskilt prosjektledelse fra byggherre, såkalt byggherreombud. Disse prosjektene gjennomføres gjerne med at oppdragsgiver tar kontakt med entreprenør og ber om en beskrevet utførelse. Prosjektene gjennomføres gjerne basert på entreprenørens tolking av ønsket resultat, hvor entreprenøren ivaretar eget ansvar i prosjektet. Slik prosjekthåndtering er svært vanlig i markedet, men den gir ikke alltid et godt resultat.
Hvorfor trenger oppdragsgiver da egen prosjektleder?
Det kan være mange grunner for at oppdragsgiver bør engasjere prosjektleder for å ivareta egen interesser. Faktisk behov for prosjektledelse bør vurderes ut ifra prosjektets art, risiko og kompleksitet. De mest åpenbare grunnene for prosjektleder er gjerne at oppdragsgiver ikke har tid for å følge entreprenør opp tilstrekkelig, eller at oppdragsgiver ikke har den tekniske kompetansen for å vurdere om løsningene som entreprenør velger, er de riktige løsningene. Begge begrunnelsene gjelder for de fleste byggeprosjekter og resulterer ofte i at oppdragsgiver ender med et annet resultat enn ønsket. Det er derfor ofte mye å tjene i prosessen for både byggherre og entreprenør, ved å ha en prosjektleder med byggherreombud inne i bildet.
Det finnes allikevel viktigere begrunnelser for å engasjere en prosjektleder, nemlig byggherres ansvar jf. Byggherreforskriften. En entreprenør er ikke pliktig til å ivareta byggherrens ansvar og hvem er det da som ivaretar dette ansvaret. Dessverre så er det ingen som ivaretar dette ansvaret i en mengde prosjekter, noe som kan innebære en stor risiko for byggherre.
Hva er byggherrens ansvar?
Byggherreforskriften, eller Forskrift om sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på bygge- eller anleggsplasser regulerer byggherrens eller oppdragsgivers ansvar, ved alt midlertidig eller skiftende bygge- eller anleggsarbeid. Denne forskriften gjelder dermed for alle vedlikeholdsprosjekter, reparasjoner, ombygginger osv. Behovet for oppdragsgivers engasjement avhenger dog av prosjektets risikoprofil, noe som må vurderes særskilt i forbindelse med hvert enkelt prosjekt.
Det er ikke slik at man ikke kan bestille reparasjoner og vedlikehold uten at det trenger å være et stort problem, hver eneste gang. Byggherre eller oppdragsgiver bør vurdere prosjektets risiko og kompleksitet og la det styre behovet for prosjektleder. Det kan være fornuftig å ha i bakhodet, at det kan være mye å spare på god prosjektledelse i kompliserte prosjekter.
Det er visse type prosjekter man bør engasjere prosjektleder slik at byggherres ansvar er ivaretatt:
- Arbeider utover 30 dager eller 500 dagsverk krever forhåndsmelding
- Arbeider i høyden (over 2 meter fra bakkeplan) og andre risikofylte arbeider medfører påseplikt.
- Inngrep i annens manns grunn eller bygningkropp, for eksempel nærmeste naboleilighet.
- Teknisk kompliserte prosjekter.
- Prosjekter som medfører behov for søknad til myndighetene.
- Sprengning- eller gravearbeider.
Listen er ikke uttømmende og det finnes både en liste over risikofylte arbeider i forskriften, samt lister over arbeider som krever særskilt oppfølging mtp. HMS/SHA på Arbeidstilsynets nettsider:
For nærmere opplysninger ta kontakt på post@reyreiendom.no